买卖合同-范金民：“草议”与“议单”：清代江南田宅买卖文书的订立

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原文标题：范金民：“草议”与“议单”：清代江南田宅买卖文书的订立

内容提要：草议是指房地产交易具立正式文契前订立的文书，至迟于康熙十年即已出现，自雍正至光绪年间几乎一直存在，甚至沿用至民国时期。草议可分为条款式和契约式两种，明确交易双方的权利与义务，交代不动产转移的前提或缘由，载明不动产转移的详细事项，具备所有不动产交易文契的基本内容。草议议定的条件在房地产实际交易过程中得到了切实实行。草议不同于未经官方盖印的“白契”那样的“草契”，而是买卖双方在房地产交易前由中间人及亲友等事先订立的议单式文契，在正契订立前发生效力，于正契成立后失效；订立时买方会付以预约定金；订立于买主卖主两造同意所议条件之后，作成于正式契约之前，与正契一样具有相应的法律效力，但其效力较正契为弱。草议具有预约性效力，但不表示具有不动产的所有权，而正契具有永久性效力；一般情形下，草议可悔，可以修改，而正契不能修改。
关 键 词：清代江南 房产交易 草议 议单
清代民间田宅买卖，为完成所有权的转移，需要书立自典契、绝卖契、找契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书。这一过程和内容，已为学界熟知，既有研究也多是如此展开立论的。然则是否买卖双方一旦合意即会签订正契，直接完成田宅转移过程？在此之前，是否需要有些前期准备，以确保一应交割手续的切实落实？有关这些问题，前人殊少论及，而只有杨国桢教授早在20世纪80年代后期就发现，“当双方有意约日立契成交时，卖主一般需先签‘草契’，或者由卖主(或中人，又称居间)写立‘草议’；买主则先付一部分定金，表示信用”。他介绍了至今保存在日本东北大学的三件道光后期的草议，认为书立草议后，“买卖关系已经确定下来。到了正式订立卖契之日，经账、草议之类的文书便失去了时效，成为废纸”，①揭示了长期为研究者所忽略的问题，即田地买卖过程中存在先期订立草议的重要一步。然而因为其所述过于简单，我们仍然无法据此了解草议的具体内容及相关问题。
笔者有幸，寓目了至今保存在日本东京大学东洋文化研究所、京都大学法学部和东北大学图书馆以及文献中收录的一些草议或草议类文书，年代自康熙初年直到光绪年间均有。②草议或议单类实物尚留人寰，为我们明了江南房地产交易特别是文书具立的实态，提供了极为有用的一手资料，值得引起重视。今拟主要利用草议和议单文书实物，结合相关记载，试图揭示清代江南田宅交易过程中的重要步骤即草议或议单的订立，考察其具体内容和基本形式，探讨其签订的前提，检视其在实际运作中的效力或约束力，比较其和正契的异同，分析其性质与特征等，期望于明清契约文书和江南社会史研究有所裨益。深望高明，匡我不逮。

一、草议与议单的形式与内容

清代江南房地产交易过程中订立的草议或议单或议据，有时又称作“合同草议”、“合同议单”，虽名称稍异，但从形式、内容到语气其实颇为相近，故本文一概视作草议类文书，予以考察分析。
现在所知房地产交易草议或议单，其形式大体又有开列具体条款类和不列条款的契书类两种。前者如雍正二年(1724)十一月《朱光含绝卖房草议》，③雍正九年六月《席世留绝卖房合同议单》，④乾隆三十一年(1766)正月《金汉侯绝卖房合同议单》，乾隆五十七年五月《黄新芳绝卖田草议》，乾隆五十七年五月《黄万民绝卖田草议》，乾隆五十七年五月《黄洪儒绝卖田草议》，乾隆五十七年五月《徐庭秀绝卖田草议》，乾隆五十八年十一月《黄洪儒绝卖田草议》，⑤嘉庆三年(1798)八月《汪庭立绝卖房草议》，⑥道光二十四年十月《陈维章绝卖房议单》；⑦后者如康熙十年(1671)五月《张屏侯新侯兄弟卖房议单》，⑧康熙十年五月《金亮文典房议单》，⑨乾隆四十二年六月《吴朴庵绝卖房合同草议》，⑩道光二十一年八月《陆企栋绝卖田草议》，道光二十一年九月《王大生绝卖田草议》和道光二十六年七月《周友桥绝卖田草议》，(11)光绪二十三年(1897)十二月《江庆生绝卖房成议据》。(12)无论房产草议，还是田产草议，两种形式均有，并无一定。方观察草议的基本内容，今分别选择数例，示列如下。
例1 《朱光含绝卖房草议》(条款类)：
立草议居间亲友叶向山、秦雨臣等，为因朱处有祖遗房屋壹所，坐落吴县阊门四图普安桥内，朝东楼屋计叁进四间，今凭居间、亲友绝兑与吴处管业。恐立契日复有繁言，所有条议细开于后，各无反悔，草议是据。
一、议绝兑房价银柒拾两，契书九五色，实足九六色，九三兑，法马入山号，其正契书柒拾两，贴绝契书拾陆两，再加绝契捌两，三绝契陆两。
一、议此屋朱处祖遗年远老契遗失，日后拣出，以作故纸无用。
一、议屋间数并装摺另立细帐，朱处现租周大来，立契日公仝三面会租周处，另立租契于吴处，其装摺照帐点明，如有缺少，在房价内扣除。
一、议基地粮折，得业者办纳。
一、议立正契东金。
一、议此系两愿，并非勉强，各无反悔，有先悔者，照例罚契面加一与不悔者得，仍不准悔。
允议 吴旭如 (押) 朱光含 (押)
雍正二年十一月 日，立草议居间亲友 叶向山 (押) 秦雨臣 (押) 沈安九 (押)
叶玉廷 (押) 朱慧天 (押) 李在扬 沈以望 (押)
例1叙明，朱光含将坐落苏州城吴县阊门四图的祖遗房屋一所，于雍正二年十一月凭居间亲友等议明，绝卖与吴旭如处管业。双方议定：房价银70两，正契写明，另有贴绝契银16两，加绝契银8两，三绝契银6两；银色九五，实为九六色，而以九三兑算；因房尚出租与人，需等立契日再向新得主人另立租契，房中装摺等物，一一点明，尔后如有缺少，在房价内扣除；房屋基地需纳税粮，由得业者办纳；正契付以东金；订立议单后不得反悔，如悔，照例罚契面加银与不悔者，仍不准悔。双方声明，“各无反悔，草议是据”。
例2 《汪庭立绝卖房草议》(条款类)：
立草议居间何荫芳、顾舜叙等，为有汪庭立翁祖遗分授房屋壹所，坐落吴邑北亨一图长春巷内，朝南门面出入，平屋楼房共计五进，计上下楼房十四间、八披厢、一后路，后门通神堂巷出入，并在房一应装摺、墙垣基地、井石花木、正副阶沿，今议绝卖与吴西塘翁管业。所有交易事宜，立契日恐有繁言，先将逐细开列于左，方始成交。
一、议得房屋连基地墙垣后路并在房一应装摺、井石花木、正副阶沿一并在内，三面议定时值绝卖价曹平元丝足兑银玖伯玖拾两整。
一、议得其房的系汪庭翁祖遗分授己产，并无房门上下有分人争执，亦无重叠交易，倘有等情，出产者自行理直，与得业者无涉。
一、议得向有一卖三贴一杜绝，今遵新例总书一契为绝，以便输税。
一、议得房价银两立契日一趸兑交，并无货债准折。
一、议得契书久远管业，时价已敷，绝价已足，无赎无加，任凭吴处拆卸改造字样。
一、议得上首一应契券尽行归出，并无遗存，日后设有检出片纸只字，俱作废纸无用。
一、议得其房第一进后西首向有傍门两扇，可通汪氏家祠，今既议绝卖与吴处所有，此门立契日即行砌墙隔绝。
一、议得此系两愿非逼，各无翻悔，悔者例罚，仍不准悔。
一、议得东金，起神、管家叁两，中金各送，出二进三，照例八折。
一、议得立契择于八月十七日，风雨不更。
允议 汪庭立 (押) 吴西塘 (押)
嘉庆叁年捌月 日 立草议居间 何荫芳 (押) 顾舜叙 (押)
这例绝卖房草议产生于苏州府吴县，整整十款，最为突出的是多了一些其他草议没有的内容。如第2款强调该项房产系祖遗分授己产，如有门房上下人等出面争执、重叠交易等情节，由出产人自行理直，与得业人无关。第3款所谓“一卖三贴一杜绝”，是指苏州田宅交易的民间俗例，绝卖后找价三次，而后才能杜绝原主的所有权，完成不动产转移。每次找价贴绝，均需书立相应文书。但自乾隆年间起，苏州房产交易已基本遵循户部定例总书一契不再分立各契，因此在议单第3款和第5款有此反映。(13)第9款议明买方付卖方起神、管家银3两，交易的中证银双方各付，具体款项是卖方付百分之二，买方付百分之三，而均以八折交付。
例3 《吴朴庵绝卖房合同草议》(契书类)：
立草议居间卞朴园、吴巨成等，今有吴朴庵父遗房屋壹所，计共上下楼房陆间，楼下有官水弄壹条，又上下厢房两个，坐落长邑拾伍都上捌图宠字圩内中桥北堍，朝东门面出入，楼上在桥堍面上出入，议卖与周鉴川处管业。当日三面言定，时值绝卖房价圆丝玖捌兑银肆伯两整，准于本月初八日立契，风雨无阻，其银即于契下一并兑交。所有现租各户随契会与周处任凭出放。此系两愿，各无异言，反悔者例罚。恐后无凭，立此合同草议是实。
允议 周鉴川 (押) 吴朴庵 (押)
乾隆肆拾贰年陆月 日 立合同草议居间 卞朴园 (押) 吴巨成 (押) 吴步芳 (十)
吴兰汀 (押) 蒋在明 (十)
这例绝卖房合同草议产生于苏州府长洲县。议明吴朴庵将父遗房屋一所凭中人卞朴园等人议卖与周鉴川为业。草议中“合同草议”与“各执存照”八字剖半书写，其中“合同”二字合写为一。因为立议时房屋事实上在各租户处，故议明所有现租各户契约均需汇于得主处。草议中所谓“圆丝玖捌银”是指银两成色，习称九八银。该件草议同例2一样，明确议定了书立正契的日期。
例4 《席世留绝卖房合同议单》(条款类)：
合同议单一样两互，各执一纸存照
立合同议单亲族翁云章、吴尔和、金锡陈、席世延、席良器、席方叔等，今因席世留仝男汇升、以贞、翰旬、孙正初，有分授敦和堂房屋壹所，其房屋间数装摺另有细帐开明，凭中估价，绝卖与席廷美名下永远为业。此系两相情愿，并非勉强成交，先将交易事宜议明，方始成交，一一开列于左。
一、议得正契银壹千两，推收、杜绝、加叹三契共银叁伯两正。
一、议得银色玖柒、平玖玖足兑。
一、议得起神堂迁移共银伍拾两正。
一、议得九月内立契成交。
一、议得立议日即交银壹伯两，立契日先交银肆伯两，交房日交银叁伯伍拾两，余银伍伯两存廷美处，按年壹分叁厘起息，另出典中存折。
一、议得卖与沈处房屋，其间数装摺悉照原契交点，仍在席世留处，赎出同大屋一并交卸。
一、议得上首各契尽行交出，毋得存留。
一、议得弄堂内有得得馆及小屋不在此议内，因上首契共同一纸，一并交与席廷美处，期后有凭，议此为据。
一、议得交屋日期，准于雍正拾年贰月中交。
一、议得沈处房屋倘至十年二月中不交，其银在叁伯肆拾两内扣存叁伯两正。
一、议得地基钱粮户名丈明过户交纳。
一、议得点明装摺俱照帐交卸，如有缺少，在席世留处补足。
一、议得悔议者罚银壹伯两，与不悔者得。


允议 席廷美 (押) 席世留 (押) 以贞 (押) 汇升 (押) 翰旬 (押) 正初 (押)
雍正玖年陆月 日 立合同议单 翁云章 吴尔和 金锡陈 (押) 席世延 (押)
席云襄 (押) 席良器 (押) 席东序 (押) 席阆斋 (押) 席方叔 (押) 席德承 (押) 席素公 (押)
上例合同议单条款13款，说明一次性预先议定正契银和推收、杜绝、加叹三契银，以及起神堂迁移银，共1350两；规定了交银办法和时间：九月内立契成交，立议日即交银100两，立契日先交银400两，交房日交银350两，余银500两存买主席廷美处，按年1分3厘起息，另出典中存折。所谓起神堂银，当指起造屋中祭祀祖先神堂之银。议单议定交易银两的成色为九七银，平色即以九九银足兑。议单还规定交房时间在雍正十年二月中；明确议单的约束力，如悔议，悔者罚银100两与不悔者。议单还对可能引起纠葛的事项作出了规定，并且特别注明“合同议单一样两互，各执一纸存照”，并以半剖文字书立。允议者为买主席廷美和席世留祖孙三代，立合同议单者为翁云章、吴尔和、金锡陈、席世延、席良器、席方叔等人。同张屏侯、新侯卖房文书不同的是，此件议单声明“先将交易事宜议明方始成交”，但对何以一次性议定正契银和推收、杜绝、加叹三契未作出说明。
例5 《周友桥绝卖田草议》(契约类)：
立草议居间王圣发、朱绍芳等，为因周友桥，今将祖遗坐落长邑拾壹都上九图潜字圩内官田五亩九分叁厘壹毫，实额租米柒石壹斗式升，力米在外，情愿议绝与沈处。三面议明，每年价钱玖佰七十五文，九式兑作算。立草议日，先付信洋捌员正，当交王姓。下契壹纸，待等王姓回苏，换转沈姓下契。约日立契成交，各无反悔，悔者议罚。恐后无凭，立此草议存照。
道光念陆年七月芳日 立草议居 王圣发 (押) 朱绍芳 (押)
允洽 沈恒农 (押) 周友桥 (押)
此例同上述4例绝卖房草议不同，是一例绝卖田草议，产生于长洲县。此草议似较粗率，落款居间人之“间”字漏，“每年价钱”之“年”，参照其他相关文书，当是“石”字之误。如此则每石租米付以九二色银算钱975文。该处田租，因系官田，所以租额高达每亩1石2斗有余，而且还不包括输送租米的运费力米。草议议明，立议日，先付定金洋银8元，定金相当于全部田价。议中反映，此块田因系官田，故租额较高，每亩达1.168石。草议注明买卖双方“各无反悔，悔者议罚”，具体议罚办法则未明确。
综合上述各例，可以看出，草议类文书有契书类和条款类两种，书立文契的主体即立议人均是与议的中间人、见议人或亲友等，而买卖双方只是允议人。若系契书类田宅草议，内容较为简单，大体包含房产或田产坐落、数量或规模，产权属性是祖遗还是自置，价银数量及付款方式与时间，上首契书及相应产权文书转交，强调买卖出于自愿，各无反悔，最后还会注明“恐后无凭，立此为照”之类套文。如系条款类草议或议单，主要内容虽然基本相同，但规定则要具体详细得多，如房产数量、规模以外，还会注明现在状况，是在卖主手上，还是出租在外，如系出租在外，则补充说明需要转立租约；房产价银数量以外，还会说明银两成色、兑换比率；强调交出上首契书及一应契据外，还会补述若有留存契据日后检出作废；草议或议单的订立出自双方自愿三面议定不得反悔外，还会强调如悔按契价悔者需加一成处罚与不悔者，罚处后仍不准悔等。如系房产，还会强调所有装摺等不得短少损坏等，否则在房价内扣除；议明产权转移的日期外，还会说明如未按约交产的处理办法。有些草议还会具体议明是否付东金、中金等，中金的数量如“出二进三”，即卖出者和买进者分别承担百分之二和百分之三的中间人费用，但“一并归得主分送居间”等；约定交房日期，是否另立收票，预交银两以外余银的利息计算等，甚至交易银两的成色，兑算比率。如系田产，均会注明由谁交纳税粮，强调田产出卖后，如有人争执，“出产人自应理值，与得主无干”，以绝后患。
清中期的草议，反映出当时契书书立发生变化的特征，即雍正八年以后，为严禁民间惯常的不断找价加价行为，户部和地方政府要求绝卖田宅时书立“遵例总书一契为绝”、“无赎无加”等字样，(14)如例2就有相应内容。但无论条款类草议还是契书类草议，均会叙明买卖通过中间人和亲友宗族等之手，均是“三面议明”的结果。立议的中人、见议(或中见)人及亲友均在数人至十数人不等。如例1草议，允议人为买主吴旭如和卖主朱光含；立草议人为居间亲友叶向山等7人；例4合同议单，允议人为买主席廷美和卖主席世留及其子、孙，立议单人为亲族翁云章等11人；后举例7之1合同议单，立议单人为中人、亲族金汉廷等10人，允议人为卖主金汉侯和买主席衣采。既是议单，就未见如出卖田宅单契那样的只有卖方一方的签名画押，而是买卖双方均需签押，大概显示与议的买卖双方无论社会身份和实际地位是否相当，但在此宗交易过程中是完全平等的。所有这些，或繁或简，涉事详尽，书立严谨，都是为了约束买卖双方，强调合议的时效，不留后患。有些草议，如例4和后举例7之1两件合同议单，所议条款和续议条款，从卖房、交房、交房时间，价银以及银两成色、交银时间与数额，到上首契的转交，倘有反悔的处罚，拟订极为周密，关于房产权转移，没有遗留任何会引致歧义导致解释不同的空间。

二、草议、议单与正契的区别与联系

草议或议单的形式与内容大体如上，其与正契又有什么异同呢？今分别移录原契以资说明。
先看草议与正契的区别与联系。前述保存在东大东文所今堀文库的三件《草议》，即书立于乾隆五十七年五月的《黄洪儒绝卖田草议》、《黄新芳绝卖田草议》和乾隆五十八年十一月《黄洪儒绝卖田草议》，居然另有与之年月相同的绝卖田正契，即《黄洪儒立久卖永远世产田地文契》、《黄新芳立久卖永远世屋田地文契》和《黄弘儒等立杜卖官田文契》(引者按：“黄弘儒”亦作“黄洪儒”，文书原件中混用，应为同一人)。(15)今将乾隆五十七年五月黄洪儒绝卖田草议与文契的主体内容移录如下，以作比较。
例6之1 《黄洪儒绝卖田草议》：
立草议居间汤德卿等，今有黄洪儒坐落吴县拾式都拾肆图女字圩内田地式亩伍分正，自愿央中汤德卿等议价，久远世卖到汪府处，造坟筑墓管业，开点风水。先将议明言定，方始成交。所有交易事宜开列于后。
一、议得田地价共计足钱柒拾千文正。
一、议得其田地粮折在秋册间，任听得主在吴邑十二都十三图黄弘儒户下改立的户完办。
一、议得其田地价照契一并收足，并无折扣。
一、议得其田地久卖世产后，有人争执，出产人自应理值，与得业无干。
一、议得其田地老契一并交下，偶有片纸存留，书立遗失，以作废纸无用。
一、议得正契上开明界址，日后不得繁言。
一、议得成交后，倘有反悔者，各罚加一。
一、议得黄氏出卖地上议留孤冢叁个听其祭扫。
(立草议居间汤德卿等5人，允议汪德美等2人，略——引者)
例6之2 《黄洪儒立久卖永远世产田地文契》：
立久卖世产田地文契黄洪儒，为因正用，情愿央中汤德卿等，今将祖遗坐落吴县拾贰都拾四图女字圩内田地贰亩伍分正，情愿久远世卖到汪府办粮，永远管业。凭中议定时值田地价足钱柒拾千文正，其价契下一并收足，并无折扣。其田地自久卖之后，任听得主造坟筑墓，并无有分等人争执，倘有等情，出产人自行理值，与得主无干。上首老契远年遗失日后拣出，以作废纸无用。其田地粮折任听得主收改的户完办。此系两愿，各无相逼。恐后无凭，立此久卖永远世产田地文契存照。
随契收足久卖世产坟地田地价足钱柒拾千文正 (押)
立久卖永远世产田地文契黄洪儒 (押)
东金柒钱捌申
(居间汤德卿等14人，代笔朱在明等3人，略——引者)
上引正契就是我们经常见到的普通绝卖田契。比较上引绝卖田草议和正契，主体内容基本相同，有些文字表述也相同，稍异者则有五处：一是草议条款式改为正契的契约式，与议人改为立契人的一方，这实际上并无区别，因为正契不宜以条款形式出现，卖契自然也由卖产人出具；二是草议需交定金，声明“成交后，倘有反悔者，各罚加一”，即反悔者支付标的物的百分之十以作罚款，以标示草议的约束力，此款正契自然无需保留；三是正契载明东金以一千钱申算七钱八分银子的方式支付，此款草议时自然未必议定；四是居间由草议的5人增为正契的14人；五是正契多了三位代笔，这是因为正式文契延请代笔书写，以示慎重和有效。另外两宗绝卖田的草议和正契所载，也复如是。
再看议单(议据)与正契的区别与联系。金汉侯将坐落于太湖厅二十六都二图翁巷地方的房屋及附属设施一并绝卖与席衣采为业，乾隆三十一年正月，通过亲友中人金汉廷、席敬堂等书立合同议单，议定条款10项，续议条款3项。在与议绝卖房《合同议单》的同时及稍后，金汉侯还具立了绝卖、推收房屋等一应文契，这些文契不是与《合同议单》一起存留在东大东文所，而是存留在日本国会图书馆。今分别列举其合同议单和绝卖文契的主体内容如次。
例7之1 《金汉侯绝卖房合同议单》：
立合同议单金汉廷、席敬堂、叶登初、席成章等，为有金汉侯续置房屋一所，坐落二十六都二图翁巷地方，今凭中绝卖与席衣采为业。议得时值估价银贰伯叁拾两整，所有各项事开列于后。
一、议得房屋一所，系金汉侯续置席又梁、席石氏之产，共计拾叁间，后园一个，大门墙外北首坑披基地，并内有金处另造平屋肆间，一并绝卖与席衣采永远执业。
一、议得时值绝价银贰伯叁拾两，色九七，平九九，分立契据，正契银壹伯陆拾两，推收杜绝银肆拾两，找根加叹银贰拾两，起神堂银拾两。
一、议得在房新旧装修、前后假山、园内树石、周围墙垣阶沿一应在内，绝卖过割。
一、议得上首得馆原契、酒作间原契一并归出，倘有上首遗失红白契据，不论有无用处俱作故纸。
一、议得此房向年金汉侯未卖之前，系其乃祖赁居在内，因蜗居不便，另造平屋肆间，除基地外，砖瓦木料公估偿价银肆拾两。
一、议得立议日先交押议银叁拾两，成立正契交银壹伯两，余银交房日清楚。
一、议得成契日点明装修，日后倘有缺少，价内扣除。
一、议得其房成交后约一年为期，交代清楚，不致稽迟。
一、议得其房屡年金汉侯备料修理，今凭中公估酌价偿还清楚。
一、议得其房大小进开锁等项银捌两。
允议 金汉侯 (押) 席衣采 (押)。
续议得：弄口更楼与凝道堂公同出入，今一并绝卖过割。续议得：中金出二进三，今一并归得主分送居间。续议得：成交后倘有反悔者，例罚契面加一与不悔。
(立合同议单金汉廷等10人，略——引者)
例7之2 《金汉侯立绝卖房屋文契》：
立绝卖房屋文契金汉侯，今将续置坐落二十六都二图翁巷地方平屋拾叁间后园一个大门墙外坑基一间余地一条，共计地二亩宽窄在内，



其前后假山在房新旧装修树木周围墙垣园内围墙，情愿绝卖与席名下为业。凭中议得时值估价银壹佰陆拾两整，其银契下一并收足。自卖之后，任凭拆卸改造，永远管业，并无有分人争执，亦无重叠交易，倘有此等，出主理直，与置主无涉。待造黄册，即便推收，过户办粮。恐后无凭，立此绝卖房屋文契存照。
银色九七 天平九九
立绝卖房屋文契 金汉侯 (押)
(居间席祁昌等34人，代笔席仁昭等2人，略——引者)
例7之1叙明，金汉侯将从席又梁、席石氏处购得的房屋一并绝卖与席衣采永远执业。双方最初议定，房屋时值绝价银230两，分立契据，正契银160两，推收杜绝银40两，找根加叹银20两，起神堂银10两；上首原契一并归出，倘有遗失红白契据，不论有无用处俱作故纸；金汉侯另造的平屋4间，得主偿还其砖瓦木料银40两；立议日，先交押议银30两，成立正契时交银100两，余银交房日交清，以及银两的成色和兑算比率；成契日点明的房内装修物件，日后倘有缺少，在卖价内扣除；交房预约期一年，不致稽迟；金汉侯从席氏之手买入房屋的历年修理费用，凭中公估偿还清楚；交房时得主再付开锁银8两。双方续议，弄口更楼与凝道堂公同出入，一并绝卖过割；中人酬金“出二进三”，即卖家出百分之二、买家出百分之三，一并由得主分送居间人；成交后倘有反悔，悔者罚出契面加一银即百分之十与不悔者。议单题名“合同议单”四字以半剖文字书写。签名画押只有第三方金汉廷等10人在立议单人项下出现，而买卖双方则以允议者身份签名画押。与同样发生在雍正年间同一地方的席世留议单相似，此议单并未具体说明何以一次性议定正契银和推收、杜绝、找根加叹三契银。
将此《合同议单》与金汉侯后来所立的一应正契相比，其主体内容基本相同，稍异者有四处：一是同例6一样，草议条款式改为了正契的契约式，与议人改为了立契人的一方；二是议单订立时买方需交定金，强调交款时间和数量，并声明“成交后倘有反悔者，例罚契面加一与不悔”；三是正契多了两位代笔；四是居间由议单的立议人10人增加到正契的34人，立议人改为了居间人。细究四处相异处，其实皆因文书形式不同而起，内容并无实质变化。
综合比较草议、议单和一应正契，可以得出如下结论：关于田宅买卖的标的物、事由、涉事方等主体内容，甚至行文的语气，均基本相同。其相异处在于：一是类型不同，草议或议单有契书类和条款类两种，而正契只有契书类一种，就文书形式而言，契书类草议或议单，更接近正契；二是性质不同，草议或议单只是“议”，各方议定了田宅交易的基本内容，是所“议”事项的书面化，而正契是“契约”，是对所“议”内容予以具体落实的书面化；三是书立的主体不同，草议或议单由第三方具立，买卖双方只以与议人或允议人身份出现在文契中，与议人在契约中以完全平等的身份出现，形象地体现了房产转移签订正契前议价的过程，正契则由卖方具立，买方并不具名画押，卖方与买方有可能处于不对等地位；(16)四是成契时间不同，总体而言，草议或议单在前，正契在后。比较了草议或议单与正契的异同，我们才能真正理解几乎所有田宅交易正契中习见的“议得”、“三方议得”类字样的确切含义。所谓“议得”，并不是契约文书的活套文字，也非订立正契时的商议过程，而是指买卖双方在签订正契前的“议价”过程。
那么，草议与议单，是否也有不同呢？道光元年十二月，陈赐之等人将坐落于江宁府城中朱履巷的40余间房屋连同过道天井等绝卖与谢姓，在其书立于官颁的“官杜绝契”上的绝卖契中声明，“先立草议，后立允议”。(17)说明在实际生活中，存在先立草议后立议单的情形，从而也说明议单可能比草议正规些。但残留的文书中并未见到同一宗田宅买卖既有草议又有议单，所以无法就此认为田宅买卖既要签订草议又要签订议单，而只能认为，清代的田宅交易，签订正契之前，通常会先订立草议或议单。
需要指出的是，上述房地产买卖的草议或议单，虽然较之其他民间合同如工商合同、分家合同等仍明显带有意向性和临时性，日后还存在一定的变数，但在房地产转移范围内则具有相当的约束力。特别是契书类草议，较之同时或日后书立的房地产转移正契，其具体内容别无差别。如例2《汪庭立绝卖房草议》十款所议内容中“今遵新例总书一契为绝”，“久远管业，时价已敷，绝价已足，无赎无加，任凭吴处拆卸改造”等字样，完全就是当时绝卖正契的口气。这样的草议，尤其是条款类草议，对产权属性作出了相当具体明晰的规定，具备了正契所具有的所有权责的基本特征。然而这样的草议，既与南宋年间即已存在的“草契”有所不同，(18)也与清末民国时期出现的官颁民填的印刷品草契(19)和今人理解为“白契”即“草契”(20)的性质完全不同。观文献所载，南宋官员所谓“草契”，实即清代民间所立交易正契，而清末民国官颁民填的印刷品草契，观其实物，实际只是民间正契的官颁式样而已，均与民间书立正契前议订的草议有别。确切地说，“草议”不能如杨国桢教授那样称为“草契”，而只能称为“草议”。笔者经眼的17件草议或议单类文书，其中卖房草议2件，卖房合同草议1件，卖房成议据1件，卖房议单3件，卖房合同议单1件，典房议单1件，卖田草议8件，没有一件是称为“草契”的；也可见草议与草契实有本质之别，不能不加区别笼统而言。

三、草议或议单的效用与落实

上述草议或议单，在实际交易过程中是否得以实现呢？或者说，房地产买卖双方邀同中人、亲友议立的草议其实际效用如何呢？如前所述，居然还有数宗事例的后续买卖契书至今仍然存留在世，为我们检视草议的实际效用提供了可能。
《张屏侯新侯兄弟卖房议单》是迄今所知江南地区最早的卖房议单，幸运的是，存留在京大法学部的文书，另有几件张屏侯兄弟同时具立的相应卖契。这些卖契表明，康熙十年五月，业主张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将嘉定县在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；(21)继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，因而央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；(22)后来再次出具《添绝卖契》，说明此次所卖房产，收取房价后，“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，因而再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两(此笔添绝银，也即加绝银)；(23)最后第三次出具《添绝卖契》，说明此次所卖房产，“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，于是再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝出“于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。(24)四件文书，正契一件，添契三件，相当完备，完全符合当地“一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两，添绝银三次共180两，添绝银是房价正契银的40%。一件正契和三件添绝契与议单对照，正契连同以后的各契，所书内容，与议单完全吻合，均是在议单议定的范围内，也就是说，正契等各契的内容，双方在事先议定的议单中即已全部作出了规定。一应文契也清楚地说明，正契银和三次添加银，均是按议单的规定一次性支付的，相关文契均是于康熙十年五月一次性具立的。议单所议内容，在实际交易中，在诸位中人和亲友的见证与担保约束下，不折不扣地得到了落实。
除例4《席世留绝卖房合同议单》之外，存留在京大法学部的尚有其他几件

中国历史乘法故事手抄报

相应文书。由这些文契可知，雍正九年六月双方议立《合同议单》后，同年十一月，买主席廷美即具立了两件《约票》，说明“约到敦和堂房价银叁佰两正，期至交房日兑付”，“约到敦和堂房价银伍拾两正，期至交房日兑付”。(25)约票的银数正好等于议单规定的交房日需付的银数，议单得到了落实。但可能买主急于用银，实际交房和付款日期与预定的时间出入较大。议单规定立契日期为雍正十年二月中，而在雍正九年十二月，席世留即提前具立《推收文契》，叙明已“得过正价银壹千两，今循乡例，又议得推收银壹佰两正，即便推收过户办粮，永无异言”。(26)与此同时，席世留又具立《杜绝文契》，叙明已“得过正价银壹千两，又得推收银壹佰两，今循乡例再议得杜绝银壹佰两正。自杜绝之后，任凭拆卸改造，永远管业，再无异言”。(27)同时，席世留还具立了《收票》，证明“收到廷美侄处房价银叁佰两正”，“收到廷美侄处房价银五十两正”。(28)相关文书显示，席世留绝卖房屋，其正契银和推收、杜绝、加叹三契银的数量应该是相符的(未见叹契文书，但由收票可知，席廷美付出的银两，包含了叹契银)。此例卖房，与张屏侯、新侯卖房例一样，双方事先订立了议单，一次性地预先对所有交易银包括正契银和推收、杜绝、加叹三契银作出规定，并且还循乡例，分别书立了推收契、杜绝契，甚至还书立了约票；但稍有不同的是，正契、推收、杜绝数契的书立与议单不是同时，而是在议单约定的稍后时间。此外，此次卖房应该具立过的正契尚未见到。但无论如何，议单所议各款，在后来为实际交易书立的文契中全部得到印证，议单完全得到落实。
例7之2《金汉侯立绝卖房屋文契》声明，乾隆三十一年正月，金汉侯将此房绝卖与席氏为业，凭中议得时值估价银160两，其银契下一并收足，“自卖之后，任凭拆卸改造，永远管业，并无有分人争执，亦无重叠交易，倘有此等，出主理直，与置主无涉。待造黄册，即便推收，过户办粮”。金汉侯又就此房内自造的平房4间书立《卖屋文契》，说明前置房屋既已绝卖，此房因拆运不便，于是一并卖与席处为业，凭中议得砖瓦木料银40两，其银契下一并收足，“自卖之后，任凭拆卸居住”。同年二月，金汉侯又立《推收杜绝文契》，声明绝卖房屋时“得过正价银壹佰陆拾两。今照乡例，又凭中议得推收杜绝银肆拾两正，其银契下一并收足。自此之后，任凭拆卸改造，永远管业，即便推收，过户办粮”。同年三月，金汉侯又立《找根加叹文契》，声明此房绝卖，“得过正价银壹百陆拾两，又得推收杜绝银肆拾两。今循乡例，又议得找银加叹银贰拾两整，其银一并收足。自此之后，永无异言。恐后无凭，立此找根加叹文契存照”。(29)这些绝卖正契和推收杜绝契、找根加叹契等，前后虽然间隔两个月，表面上似乎并非书立于同时，但实际是早就在议单中规定了的，分立的各契只是按议单的规定依时书立而已，议单各款在随后的房产转移中全部得到了落实。
目前已知的17宗房地产交易草议类或议单类文契，至今有相关交易正契存留于世的竟然有7宗。比对其正契，草议议定的所有条款，每一宗都得到了充分落实。就此而言，可以说房地产交易形成的草议或议单，具备了正式文契的基本功能。
残留的房地产交易正契，也反映出买卖双方议立的草议，在实际生活中是惯常存在的。嘉庆十三年五月，王云芳将坐落吴县北元二图的平屋楼房等绝卖与江镇公所，签订《绝卖正契》时声明：“自绝之后，三姓永无异言他说，另立草议为据。”(30)此宗房产交易，绝卖正契之先，订立了草议。前述道光元年十二月，陈赐之等人出卖江宁府城中朱履巷的房屋，在官颁的“官杜绝契”上的绝契声明“先立草议，后立允议”，说明曾先立草议，后立议单，再立正契。光绪元年十月，杨大龄与侄儿等人将坐落江宁县洋珠巷的20余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，书立在官颁的“官杜绝契”上的绝卖契声明“立议立契”。(31)该宗房产交易，先立草议类文字，而后书立正契。更具体详明的是，道光二十年七月，严亮甫等将坐落于太湖厅二十九都十九图的大小房屋61间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其《绝卖文契》声明：“悉照草议所载，间隙不留，一应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，计得时直绝价纹银壹千伍百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下一并收足，厘毫无欠。



”(32)同治十三年(1874)七月，刘锦文等将坐落于太湖厅二十九都十二图的平房连披屋共16间绝卖与承德堂，其《绝卖房屋文契》载明：“因无力修葺，情愿出售，先立草议，详细备载前后天井空地，上连椽瓦，下连基地，在房装折，周围墙垣，拳石寸木，物随地转，间角不留，四址分明，丈见实地伍分伍厘贰毫，绘图于后，情愿杜绝卖与承德堂(仁记)名下永远为业。凭中三面议得时值绝价连推收、杜绝、找叹、装折一应乡例在内，共计绝价足兑纹银柒拾伍两整，遵例总书一契，其银契下一并收足，不另立收票。自经绝卖之后，任凭得主拆卸改造，开垦驳筑，过户办赋。”(33)以上自嘉庆至同治年间的数件正契内容反映，苏州及其郊区、南京和上海等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书。草议详细载明了所有房产、全部房价银及一应交割事项，而且对正契以外的推收、杜绝、找叹及装修等银也一并作出了规定，而正契所载，完全按照草议所议，草议得到了有效落实。
在经济生活领域，草议也在其他场合存在过。苏州藏书家顾文彬，曾接受他人股票，于光绪九年十二月，议立草议。其日记记道：“盛杏生以济兴典股分票二万串顶替于余名下，加贯二千串，先立草议，俟明正再立大议，请伊元伯代立其事。又以济成股分票一万叁千串，抵押银六千余两。”(34)顾文彬接受典铺股票，也同买房一样，先立草议，后立正契。可见草议的议立，不独发生在房地产买卖中。这已超出本文范围，于此不论。

四、草议或议单的性质与特征

房地产交易议定的草议，既然具备了正式文契的功能，在实际交易过程中也得到了全部或基本落实，那么，草议是否就可等同于正契，或者说，草议是在何种情形下书立的、具有什么性质与特征、与正契等文契又有什么区别呢？
残留下来的草议，对何以书立草议，曾稍有涉及。如前所引，例4雍正九年《席世留绝卖房合同议单》称，“先将交易事宜议明，方始成交”；乾隆五十七年《黄新芳绝卖田草议》称，“先将议明言定，方始成交”；例2嘉庆三年《汪庭立绝卖房草议》称，“所有交易事宜，立契日恐有繁言，先将逐细开列于左，方始成交”，说得较为清楚。为了避免正式交易时临时产生异议或其他枝节，买卖双方连同中人等三方，先将有关事宜拟议明确，才进一步进入正式交易。可见，议立草议是正式交易的前奏，但不是正式交易本身，草议只对正式交易作出相应的规定，但不能替代正式交易必须书立的正契等一应文契，所以仍然称作草议或议单，而正契中才会出现“议得”字样。
草议的书立，到正式交易房地产完成出让转移，还存在时间差，而遵循民间俗例，仍需书立正契、找契、加叹契等一应文契，在此过程中，买方或卖方任何一方均有反悔的可能，因此能否兑现还存在一定的变数。从房地产交易的实际来看，草议发挥着相应的功能。光绪初年，苏州藏书家顾文彬的买房事例，较为形象地说明了这一点。顾文彬日记光绪八年二月记：
西邻陆筠谷大令之屋，久欲出售，自上年筠谷故后，丧葬之费需用孔亟。有伊婿程福五大令作中，议售与余，房价三千七百余元。去冬立过草议，延至今日始立大契，而筠谷之子仍避出不面，有伊孙德安同其祖母出名画押，谅无反复，先付房价二千六百余元，写立出房日期。今年方向不利，尚不能动工也。
光绪九年十二月又记：
西邻陆筠谷之房屋约数十椽，筠谷故后，子尧崧、孙德安贫不能守，凭中程福五(南金)、张小舲售于余家，计价洋三千六百元。迟久不肯交房，又添洋一百五十元，于小除夕始清胶葛。原中程、张皆已龃龉，柴安甫为之调停云。(35)
顾、陆买卖双方先于光绪七年冬议立了草议，议定房价3700余元，但到八年二月方立卖房大契(即正契)，房价共3700余元，先付了2600余元，写立了出房日期；因卖主不肯交房，到九年底又添洋银150元，房屋才出手，完成过割。这宗交易，自议订草议到书立正契，经过了两三个月；自书立正契到出让交房，又过了整整一年十个月，前后整整两年。其间买主顾文彬一直担心会否有反复，因有宗族亲友出面，画押以作担保，更因满足卖主要求添了一笔不菲的找价银，才彻底斩断葛藤，完成转移。说明草议从议订到具体兑现，双方虽不易反悔，但还有一定的变数，有待正契等后续文书的书立。
如此说来，草议又具何种性质呢？1942年，日本满铁上海事务所调查室曾对苏州、无锡、上海中心以及周边地区不动产交易的民间习惯作过调查，形成报告。这些报告所涉及的内容，对我们探讨清代草议的性质、特征及功用等极具参考价值。
满铁调查关于无锡不动产习惯调查报告称：“在无锡，草议、草契等语，一般用来指押议语。押议金称为定银，押议文约称为草议、草契、草约。其手续全具法律性质。又多镇(区)公所长、保甲长、图正、救火会的署名。”(36)关于苏州不动产习惯的调查报告称，“草议，定钱之事，在苏州称信洋”，“有关草议的其他事项，同无锡报告”。(37)据此，草议在无锡、苏州等地，又称草约，是付押金或定金时签立的契书，一般作押议语用，由当地的基层组织署名。
满铁关于上海中心以及周边地区不动产的调查，更对草议作了全面的解释。今仅引录《上海中心地区不动产调查答案》之一“买卖契约预备手续”类内容如次，以资说明。
问一：买卖之申求(“申求”，中文“要约”之意——引者)，或承诺之方法有几种，效力于何时发生，其取消方法如何？
答1：申求有二种，即登报或私人介绍，是承诺，即订立契约效力于移转时发生，其取消方法亦须书面行之。2：买卖承诺之方法，即由卖方书立收定银据，效力于立据之日发生，于立正式卖契时取消。3：由卖方出立单，由买方付定金，时效及取消方法可由临时文件载明之。4：允据及定据。先允据后订定据，于订约时发生效力，正式契约成立后即取消。5：卖买成立之方法以接受定银为要件，出立定银收据，或订草议时发生效力，取消卖买之方法，须加倍返还定银。(以下原阙——引者注)8：买卖之申求，承诺以立契表明之，其效力于向地政机关登记纳税而发生。其取消方法必须由法院依民事诉讼之裁判。9：普通买卖谈妥，先付定金，由卖主出一收定金据，

中国历史上的谋略故事简介

或先立草契，或径立正契，但未立正契前收定金据及草契，均可取消。依习惯，失主悔议，须加一倍偿还，得主悔议，定金听失主没收。若法律应就实际损失计算之。
问五：如何情形时作造草议(草稿)？
答1：买主卖主两造同意条件时作造草议。2：立正式契约之前先作成草议。3：交付定洋时。4：未收定银前。5：付定银之后即做草议。
问六：作成草议同时卖主应将不动产产权证书之一部或全部交出乎？
答1：以两造之银洋两交，及全部产权证书交出，如要件作造草议，不一定要交一部或全部之不动产证书。2：无须。3：不，出一定洋收据。4：承买人主张之。5：作成草议时，先交出证书之一部，立契日全付。
问七：草议与正式契约书是否有同样的效力？
答1：效力不同，草议仅有预约之效力。2：无同样之效力。3：不。4：草议系暂性，正式契约永久。5：其效力绝对不同，草议可悔，契约则不可悔也，但得当事人同意时不在此例。
问八：有无不作成草议，亦不付定银之情形？其发生之时期如何？
答1：亦有不经草议及预付定银即直接订立正式契约者。2：即立正式契约。3：或无。4：双方允洽。5：普通皆有之，但有因亲族或感情关系，以口头承诺为有效，其发生之时期即在承诺之时期。(38)
以上调查报告及《上海周边地区不动产调查答案》中，有关草议的每个问题，回答少者数条，多者十几条，汇聚了诸多地区的情形，反映出各地是否订立草议、何种情形下订立草议及其效用等丰富内容。分析以上问答，可以得出如下结论：其一，草议是在买卖双方经中间人征求双方同意后订立，以此作为要约和承诺方法，相当于允议据或定金据(所以有时称为“议单”、“合同议单”)，于订约时发生效力，正式契约成立后即自行取消；依据草议，由买方付定金，卖方从买方收取定金，定金在买卖正式生效时扣算；草议需由买卖双方及中间人等签押。其二，草议具有一定的法律效力，但未立正契前可以取消；若取消，如卖主悔议，须加一倍偿还，得主悔议，其定金听失主没收；草议在正式契约生效后，即可作废(这也是草议很少留下来的基本原因)。其三，草议订立的前提是，买主卖主两造同意所议条件；须作成于正式契约之前，或交付定金时，或未收定金前，或付定金之后即时制成。其四，草议作成时，卖主不需交出不动产契据，或经双方议定，需交出部分不动产契据。其五，草议与正式契约均具法律效力，但其效力不同。草议不能据以获得不动产的所有权，正式契约则具有永久性效力；草议仅具暂时性、预约性，其意义与商家之提货单相同，效力不及正式契约；草议可悔，可以修正，正式契约不可悔，若当事人双方同意则可取消。其六，民间一般皆议立草议，但若不动产价值较小，或有亲属等关系，也有以口头承诺为有效，不立草议而径直书立正式契约者。可见直到民国时期，草议仍是不动产买卖议定的草约，具有法律性质，含有抵押成分。只是其时的草议，民间也俗称为草契，有时与草契之名混称；而其书立者，有些地方已由中人、亲友族人等改为基层公职人员，悔议的罚金也增加到定金的一倍。
满铁关于上海中心、周边地区以及苏州、无锡等地不动产的调查，对草议作出了上述非常具体明确的解释。然则清代江南民间房地产交易是否会因为价银较少或亲族感情等因素而不订立草议呢？成书于康熙后期的王

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维德《林屋民风》中提到：“房屋交易，不用草议，亦不立下契。价概九五折，契概书绝卖，及至贫苦加贴，又未尝不稍稍通情。其有原价取赎者，除书‘任凭造葬’字样之外，岁无远近，决不勒掯，盖亲友之子孙，苟能重复祖业，无不乐成其美耳。至于作中，非亲即友，概无得中物之例。”(39)林屋即洞庭西山，与前引草议中屡屡提及的太湖厅所处的洞庭东山，为太湖中两个

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最大的岛屿，其自然风貌和民风习俗几乎完全相同。从草议反映的房地产交易的实际情形看，王维德标榜的因为笃于乡情而不立草议的洞庭东西山，至少在太平天国前后，在房产买卖过程中，草议实际上是一直订立的。而从残留下来的一些草议来看，清代前期的房地产交易，标的价值确实大多比较高，但有些却很低，如乾隆五十七年五月黄万民卖田九分，价值25千文多，同年同月徐庭秀卖田1亩零5厘，价值38千文，均订立了草议。凡此只能说明，其时江南订立草议是一种非常普遍的做法，而与标的物大小并无必然联系。
顺便考察一下，在不动产交易领域，江南以外，全国其他地区是否也有订立草议的习惯呢？民国初年，国民政府司法行政部曾对全国作过调查，后来编成《民商事习惯调查报告录》出版。直隶天津县，“为津埠习惯所用者则为草契。凡买卖或典当不动产者，当事人双方意思合致时，均先立一草契，载明双方及中人姓名、不动产坐落、房屋间数、门窗数、地亩四至、弓数，由双方及中人署名画押，即是证明物权之移转而拘束私法上之权利义务”。黑龙江巴彦县，“查属县买田宅，向以书立草约为标准，一经立有草约，双方均无悔约之余地，故此项买卖行为，恒视草约为最重要”；拜泉县，“买卖田宅之习惯，以草约为有效，并不另立正式契约，凡来署投契者，亦以草约呈验”；海伦县，“买卖田宅，若卖主需钱孔急，而四邻尚未从场，则由卖主先立草约。买主即交付一部分之价值，俟邻证约齐，然后再定期书立正式契约。至若卖主并不急于需钱，则并无先立草约之必要”；铁骊设治局地方，“买卖田宅习惯，亦有先立草约者，但一经书立正式文契，则草约即行取销”。山东海阳、齐河两县，



“所有权移转，但立草约，即生拘束两造之效力”，但“此为齐河县特有之习惯”。(40)此处所谓“草契”、“草约”，实即清代的草议。由上可知，清末民初，全国其他地方房地产交易时也有订立草议或草契的习惯，但地方较少。其具体情形又有三种：一是天津等地，必须书立草议；二是黑龙江巴彦、拜泉等县，买卖双方不但订立草议，而且视草议为最重要，甚至不再书立正式契约；三是如黑龙江铁骊地方，草议在书立正式文契后即告失效。诚然，该书所记似有疏漏，全国存在订立草议的地方未必仅有上述地区。此外，这样的草议或草约，与同时期的官颁草契是有区别的。
依据满铁上海事务所调查室的调查和前引相关草议，结合前述江南各地田宅交易草议的订立情形，兼顾全国其他地区的状况，我们可以断言：清代以来直到民国年间，江南苏州、松江、常州、无锡、嘉兴以及南京等地，为了确保房地产交易的顺利展开，民间一般事先均需订立草议类文契，对同时或后续的房地产交易作出规定或约束。若参照全国其他地区考量，江南的这种情形也较为突出。这种一直未引起人们重视的草议，基本上是江南房地产交易中不可或缺的一环。江南范围内买卖双方在中间人和亲友的见证、担保下，在正式进行房地产转移之前这种纯粹商业行为时，郑重其事地订立草议，只能说明清代江南民间极为重视契约的约束力。草议类实物的存在，丰富了江南乃至全国房地产交易文书的类型。草议连同相应的绝卖、加找、推收、叹绝文契，不仅较为完整地展示了江南房地产买卖文书具立的持续过程，而且使我们更加明了江南房地产交易的实际过程和伴随其间的文契书立的实态。
草议这种房地产正式交易前和具立正契前订立的文契，迄今为止一直未曾引起研究者的注意。江南地区不少草议实物尚留人间，为我们探讨江南房地产交易特别是文书具立的实态，提供了极为有用的一手资料，弥足珍贵，颇堪重视。这些草议，至迟于康熙十年即已出现，其后至光绪年间一直存在，甚至沿用至民国时期，远早于之前有学者提及的道光后期。说明江南房地产交易需要订立草议，是一个普遍连续实行的较长的过程，而非为某一时段的特例。
留存至今的文契，不独包括江南数个府域的草议，而且包括诸多与之相应的后续系列文契。草议可分为条款式和契约式两种，明确交易双方各自的权利与义务，交代不动产转移的前提或缘由，具体载明不动产转移的详细位置、数量、价银以及原产权属性，约定不动产转移的大致时间和方式，承诺产权并无纠葛并无门房上下人等阻挠，声明双方出自情愿议定买卖，不得反悔，如悔受罚等，内容周密，行文严谨，不留任何异议空间。对照草议及其相应的卖契、加契、推收、叹契、拔根契等后续文契，可以发现后续文契的内容，就是草议所议各款内容。草议具备所有不动产交易文契的基本内容，草议或议单议定的条件在房地产实际交易过程中均得到了切实执行。
考察草议和正契所载内容或相应条款，解读民国初年民事习惯调查和20世纪40年代日本满铁事务所所作的调查，结合房地产交易实例，可以认定草议的基本属性和特征，或与正契的异同。这就是：草议不同于今人理解的未经官方盖印的“白契”那样的“草契”，而是买卖双方与中人亲友在房地产交易前事先订立的议单式文契，在正契订立前发生效力，于一应正式契约成立后失效；草议订立时买方会付以预约定金，卖方从买方收取定金，定金在买卖正式生效时扣算，或作为价银的一部分予以结算；草议订立于买主卖主两造同意所议条件之后，而作成于正式契约之前；草议需由买卖双方及中间人等签押，与正契一样具有相应的法律效力，但其效力较正契要弱；草议具有预约性效力，但不具有不动产的所有权，而正契具有永久性效力；一般情形下，草议可悔，可以修改，而正契不能改悔。草议或议单，是清初以来直到民国时期江南民间房地产正式交易前订立的一种较为普遍的文契。
本文为中国社会科学杂志社《历史研究》编辑部主办的第八届历史学前沿论坛(华中师范大学，2014年10月)的参会论文，感谢匿名评审专家及会议代表的宝贵意见。
①杨国桢：《明清土地契约文书研究》，北京：人民出版社，1988年，第237页。他介绍的三件草议，经核查原件，其中两件书立时间不是其所述的道光二十六年(1846)九月和二十七年七月，而是道光二十一年九月和二十六年七月。石田义光也在《東北大學圖書館藏清代の文書について》(《宮城縣大學圖書館協會會報》第31期，1968年)一文中介绍了道光二十六年七月的那件草议。
②本文所用草议或议单类文书的搜集，得到日本京都大学文学部夫马进教授、人文科学研究所岩井茂树教授、东京大学东洋文化研究所大木康教授、文学部吉泽诚一郎教授和佐川英治教授、东北大学文学部大野晃嗣教授的大力帮助，于此深致谢意。
③日本东京大学东洋文化研究所(以下简称“东大东文所”)今堀文库藏。
④日本京都大学法学部(以下简称“京大法学部”)藏，2575—00号。
⑤以上数件草议或议单，均为东大东文所今堀文库所藏。
⑥东大东文所藏《苏州金氏文书》。
⑦东大东文所藏《嘉兴怀氏文书》。
⑧京大法学部藏，2568—02号。
⑨京大法学部藏，2568—01号。
⑩东大东文所今堀文库藏。
(11)均藏于日本东北大学图书馆。
(12)上海市档案馆编：《清代上海房地契档案汇编》，上海：上海古籍出版社，1999年，第262页。
(13)参见拙文：《从分立各契到总书一契：清代苏州房产交易文契的书立》，《历史研究》2014年第3期。
(14)薛允升：《读例存疑》卷10《户律·田宅·典卖田宅》，光绪三十一年刊本，第29页；万维翰辑：《成规拾遗·续定田产找赎坟地祭产不许盗卖各条并借名刁告治罪》，乾隆三十八年序刊本，第20页。
(15)以上均见《中国土地等文契其他文件》第5册，日本国会图书馆藏。
(16)有学者认为，出具契书的卖方，与买方的地位是不对等的，并且买卖双方之间具有信用的落差，参见俞江：《“契约”与“合同”之辨——以清代契约文书为出发点》，《中国社会科学》2003年第6期，第135页。
(17)《陈赐之等立杜绝卖住房文契》，道光元年十二月，南京市房产档案馆编：《南京房地产契证图文集》，南京：南京出版社，2008年，第83页。
(18)南宋绍兴十五年(1145)八月七日知台州吴以言：“人户出典田宅，依条有正契，有合同契，钱、业主各执其一，照证收赎。近来多是私立草契，领钱交业，至限将满，典主方赍草契赴官请买正契，其合同契往往亦为典主所收。”(《宋会要辑稿》食货61之64，北京：中华书局，1957年，第5905页)嘉定十三年(1220)臣僚言：“州县交易，印契所以省词讼，清税赋，而投报输直亦有助于财计。今但立草契，请印纸粘接其后，不经官投报者，不知其几也。”(《文献通考》卷19《征榷六》，杭州：浙江古籍出版社，2000年，第187页)
(19)上海县官颁《绝卖草契》，1914年9月，上海市档案馆编：《清代上海房地契档案汇编》，第301—302页；1913年2月官颁江苏省《省房草契》、《田房草契》，南京市房产档案馆编：《南京房地产契证图文集》，第156—157页；上海县官颁《绝卖草契》，1923年1月，工藤敏次郎：《上海に於ける土地永租權に就いて》所附第11号，大正十五年(1926)5月30日，上海，東大東文所藏。
(20)田涛在《田藏契约文书粹编》前言中称：“第一类是订立民间的草契，然后附贴经县一级颁发的‘官契’，一共二联，我们将此定名为‘连二契’。第二类是在民间草契、县级颁发‘官契’之后，再粘贴上一份由省级即布政使司颁发的‘契尾’，一共三联，我们将此定名为‘连三契’。”(北京：中华书局，2001年，第3页)宋美云更直接称：“白契与红契相对，指民间自行缔结，没有经过官方认可的草契。税契代表官方的认可，它是区分红契与白契的标准。在田房契约的粘连结构中，红契就等于官契，白契就是单独的一张草契，没有官方印记。”进入民国后，“官契与草契有合而为一的趋势。清代以前，草契是由立契人自备纸张书写的，民国时出现了官方印制好的草契，如外形为张榜露布式，梯形区内印有‘天津特别市买典草契纸，草契中还出现‘章程摘要’。民国官方契约才有这样的特点。民国是过渡时期，草契在向官契的形式过渡”。(宋美云主编：《天津商民房地契约与调判案例选编(1686-1949)》，天津：天津古籍出版社，2006年，“导论”，第7、8页)均将明清时代的民间白契直接视为草契。这种看法仍待商榷，于此不赘。
(21)《张屏侯新侯立卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2566—02号。
(22)《张屏侯新侯立添绝卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549—03号。
(23)《张屏侯新侯立添绝卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549—02号。
(24)《张屏侯新侯立添绝文契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549—04号。
(25)《席廷美立约票》(两件)，雍正九年十一月，京大法学部藏，2577—01、02号。
(26)《席世留立推收文契》，雍正九年十二月，京大法学部藏，2574—00号。
(27)《席世留立杜绝文契》，雍正九年十二月，京大法学部藏，2578—01号。
(28)《席世留立收票》(两件)，雍正九年十二月，京大法学部藏，2576—01、02号。以上相关文书均未叙明涉事各方的地贯，从买卖双方和允议、中人的姓名判定，属于吴县洞庭东山翁巷地方。乾隆元年增设太湖厅，洞庭东山从吴县中析出，翁巷即改属太湖厅。
(29)金汉侯所立各种文书，见《中国土地等文契其他文件》第2、3册，日本国会图书馆藏。
(30)《王云芳立绝卖房屋装摺基地快速藤拔根杜绝文契》，嘉庆十三年五月，苏州博物馆藏。此碑文也见载于苏州历史博物馆等编《明清苏州工商业碑刻集》(南京：江苏人民出版社，1981年，第294页)，唯文字稍有舛错。
(31)《杨大龄等立杜绝卖住房文契》，光绪元年十月，南京市房产档案馆编：《南京房地产契证图文集》，第107页。
(32)《严亮甫等立绝卖房屋文契》，道光二十年七月，见《中国土地等文契其他文件》第10册，日本国会图书馆藏。
(33)《刘锦文等立杜绝卖平屋市房基地装摺契》，同治十三年七月，见《中国土地等文契其他文件》第17册，日本国会图书馆藏。
(34)顾文彬：《过云楼日记》，李军整理，上海图书馆历史文献研究所编：《历史文献》第17辑，上海：上海古籍出版社，2013年，第303页。
(35)顾文彬：《过云楼日记》，上海图书馆历史文献研究所编：《历史文献》第17辑，第296—297、303页。
(36)満鉄上海事務所調查室：《無錫二於ケル華人間ノ不動產賣買貸借二關スル習慣調查報告》，昭和十七年(1942)油印本，東大東文所藏，第8頁。
(37)満鉄上海事務所調查室：《蘇州二於ケル不動產慣行調查報告》其の八，中支都市不動產慣行調查資料第32輯，昭和十七年油印本，東大東文所藏，第5頁。
(38)满鉄上海事務所調查室：《上海中心地區二於ける不動產調查答案》其の一，昭和十七年油印本，東大東文所藏，第32—33、41—44頁。
(39)王维德：《林屋民风》卷7《民风·交易》，《四库全书存目丛书》，济南：齐鲁书社，1997年，史部，第239册，第445页。
(40)前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》，胡旭晟等点校，北京：中国政法大学出版社，2000年，第14、91、111、115、116、143页。 (责任编辑：admin)

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