董事会会议-晚清上海租界的地价表现

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原文标题：晚清上海租界的地价表现

晚清上海租界的地价表现
杜恂诚
发布时间：2012-11-30
摘要：近代外商在上海设租界买地的初期，首先看重的是土地的贸易功能，码头、仓库、运输要冲等地段最早被高价买下，其他地段则价格甚低。但随着城市化的进程，虽然工业、金融业还不是很发达，但城市的综合功能，包括居住、消费、服务等渐渐开发出来，土地的需求也从主要是贸易功能单一取向向城市功能的综合取向演化。各个区域间的价格差异扩大，而发展较为成熟的地区内的地价差距开始缩小。作为租界市政管理机构的工部局，采取市场经济方式购地筑路，并伴随城市综合功能的开发，购地修建除道路外的其他各种公共品。
关键词： 近代上海/租界地价/贸易功能/城市综合功能/市场经济原则
对于晚清上海租界的地价表现，过去学术界研究不多，成果也比较少，主要是受资料的限制。房地产业是近代上海最主要的产业之一，但同时又是最受宏观经济和时局变化影响的产业。在经济、货币和社会急剧动荡的时代背景下，房地产企业很难长期坚持下来，于是我们就很难找到企业或同业公会的档案资料来研究这个产业。正因为如此，我们更应该充分地利用可以找得到的资料。本文主要利用2005年上海古籍出版社出版的30卷《上海道契，1847-1911》(下文中简称《道契》)以及2001年同一家出版社出版的28册《工部局董事会会议录》等可贵资料，对晚清上海租界的地价表现作一些初步的分析。
一　城市化刚起步时贸易功能的地价表现
一、交通要点区域价差不大
在上海租界城市化刚刚起步的时候，洋人买地首先着眼的是其贸易功能，其次是其个人或家庭的居住需求。居住需求在一开始是很有限的，因为人数少，生活方面的问题容易得到解决。贸易功能主要是码头和仓库。开始是驳船码头，到19世纪60年代以后又发展出轮船码头。铁路还要迟很久才会有，而且在晚清一直不占主导地位。
洋商对贸易功能的追求，表现在土地的交易上，就是沿江沿河适于作码头地点的土地因受追捧而地价高，或者在当时的水路和陆路条件下，适于作货物仓储地点的土地地价高，而其他的地价比较低。因此，当时的地价差异表现为点与面的鲜明对比。而这些交通要点区域彼此之间的地价差异并不是很大。
到1853年，外滩江边已建有十余座驳船码头。早期的驳船码头是旧式的石条砌成的直出踏步码头，面积较小，造价低廉。码头后方隔开一条纤路就是洋行的位置。怡和、宝顺、琼记、和记等洋行都在外滩边上自己洋行的房屋前面建起了驳船码头。当轮船兴起后，1861年宝顺、旗昌洋行先后在虹口建造轮船码头。1862年，怡和、同孚等八家洋行也分别建造了轮船码头。1864年9月，英商耶松船厂成立，经营船坞及码头、堤岸、仓库的设计和施工。这是上海最早一家兼营筑港的企业。到1870年，虹口地区的轮船码头增至十余座。1871年成立了最具实力的英商公和祥码头公司。①
旗昌洋行的金能亨在1861年到1863年间申领多宗位于虹口的美册道契，可以推断其用途是建造轮船码头和仓库。
金能亨申领道契的时候，虹口码头、仓库可能已在修建中，甚至有可能已经建好。金能亨以平均超过每亩1000两的价格购买这14宗虹口土地，其中4块地的每亩单价达到3000两，在当时已算是天价。建码头，地理位置十分讲究，于是会出现天价土地。至于仓库和辅助设施，回旋的余地大一些，价格虽然比一般土地也会高出很多，但不会出现天价。另外，也有可能存在信息不对称的因素对价格的影响。洋商开始买地的时候不说明用途，所以价格比较低，如上表中的前三块土地那样。但一旦意图明确，卖者就会把价格抬上去。
1851年，洋商恩地克向合众国传教会托事人文惠廉监司买地1.913亩，该地块东至虹口港，共1万两，合每亩5227.39两，申领美册道契第93号。②1865年，位于虹口二十五保三图美册道契第219号的一块地，1.55亩，价8000两，合每亩5161.29两。③虹口一些地段的土地每亩数以千两计的还有不少。
虹口地区码头等交通要点区域的地价与当时南京路的地价相比，是毫不逊色的。1867年，美册第227号契地，南至南京路，东至江西路，是同孚洋行从另外两个洋商处购得的(另外那两个洋商先前没有申领道契)，契内价格应该是真实的：该地块6.372亩，共2万两，合每亩3138.73两。④
1872年，美册第296号契地也是像上述情形一样，在洋商间买卖并申领道契，该地块2.841亩，共5500两，合每亩1935.94两。⑤
1865年，法租界外滩的土地，每亩至多不过2500两。⑥
俄册道契琼记洋行同治初年买的地，有的价很高，但不一定都在外滩。俄册第8号道契是1862年申领的，位置应该在外滩，因为四至说明中标明了“东至黄浦路”。这块地共15.392亩，每亩1266891文(合1119.16两)。⑦因为是外商之间的交易，这个价格可以认为是真实的。而俄册第19号和20号道契的单价也有每亩1000两，从第20号契的四至说明来看，该地应在苏州河以北。⑧第19号和20号契是外商向中国原住户买的地，契内价可能只是中国原住户得到的价格，在这类交易中常有中间商介入其中，如果中间商是先买后卖的话，那么实际的成交价会远高于契内价，高出部分由中间商所得。由于这样的情况，至少可以判断：同治初年外滩有的地块与苏

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州河北岸有些地块在价格上是相差不多的。
在道契制度实行的最早的一二十年中，除了码头、紧要地段外，一般地区差不是很重要，城市功能尚未明显地显现出来，所以道契文本上虽写了四至，但不写地段。
二、同一区域价差很大
洋商在土地的选择上对贸易功能的追求，造成同一区域内地价的差别很大：适于做码头、仓库的土地，或者是交通干道边得地利优势的土地，价格就特别高，而其他土地则价格很便宜。
如上文所述，1865年美册第219号道契在外虹口地方的一块地，每亩价格达到5161.29两，而同样是外虹口地方的一块地，美册第325号契地，1876年的价格每亩仅20元，⑨前者竟是后者的348.74倍。之所以这样，是因为后者所占位置不占贸易之利。另一块外虹口地方二十五保三图的地，1864年美册道契第205号，4.033亩共120元，每亩仅29.75元(约合22两)。⑩
在道契制度实行的前20年中(1844-1863年)，英租界的范围大致上就是后来的公共租界中心区。这块地区除了码头和交通要道外，同质性比较强，便于比较。我们列表来查验一下历年的地价差异。
在已有年份中，最高地价与最低地价的差距并不是特别大，这也是好理解的，因为码头和交通要道旁土地的确定是需要时间酝酿的。可以这么认为：从几十倍到一百多倍的价差可以代表当时英租界地价的总的状况。有人研究南京路的地价，认为在早期，东段高而西段低的价差特点表现得尤为突出。如果依四川路、江西路、河南路、山西路、福建路、浙江路、贵州路、西藏路等八条纵向马路把横向的南京路分成八段，1869年第一段外滩到四川路平均每亩地价5260两，第八段贵州路到西藏路平均每亩地价232两，前者是后者的22倍之多。(11)
二　城市综合功能开发中的地价表现
一、区域间差异扩大
随着城市人口的增加和人们有序生活需要的激增，城市的定位由主要倾向于对外贸易的单一功能，渐渐转向为全方位发展的综合功能：对外贸易的功能继续存在，而人们生活所需要的各种服务功能、金融、住宅建设等配套服务性产业的功能渐渐开发出来。租界各个地区的功能定位也有所侧重，如外滩一带是中央商务区，虹口一带是贸易区，静安寺一带是新的商业区，杨树浦一带是工厂区，住宅区也分为富人较为集中的区域和穷人较为集中的区域。这样，地价就从先前的主要与贸易功能挂钩，转而主要与区域功能定位与功能开发程度挂钩。
1880年以前，南京路的平均地价稳定在每亩2000多两的水平上。这个价格主要建立在外滩区域的对外贸易功能上。从19世纪80年代起，随着人口增加和道路及公共设施建设，南京路成为公共租界中央商务区的标志性路段，地价迅速攀升。特别引人注目的是1903年至1907年的四年中，地价上涨了2.56倍之多。1903年每亩平均1.35万元，1907年更猛增至每亩3.47万元。(12)这与离中心区较边远地区的地价差距迅速拉大。例如杨树浦地区1907年英美册道契申领共4件，最高契内价格是每亩629两，最低每亩76.7两；曹家渡地区1907年英美册道契申领共11件，最高契内价格是每亩691.67两，最低每亩69.51两。(13)
二、发展较为成熟的区域内部价差缩小
南京路地价在1869年第一段与第八段相差22倍之多，但随着道路交通建设的成效释放以及商业和金融集聚效应的扩散，南京路的开发渐趋成熟，地价差距明显缩小，1874年第一段与第八段相差10倍。以后进一步缩小差距，到1933年两者相差不到一倍。(14)
二十五保头图和二图是南京路中心商务区的邻近地段，其城市综合功能也较早地得到开发。表现在地价上，就是地段内的地价差距显著缩小，从表3和图1可以反映出来。
资料来源：根据30卷《道契》相关资料编制。说明：1.本表数字系地块面积满1亩以上的地价。若地块面积太小，其价格未必能反映真实情况。2.随着时间的推移，该地段内的新申领道契地块数越来越少，每块地也越来越小，在选择度很小的情况下，出现了与说明1稍有误差的案例：1907年最低地价的那块地面积为0.985亩，1908年最高地价的那块地面积为0.917亩。
图1　二十五保头图、二图最高最低契内价之比
至于杨树浦、曹家渡这样的地区，至少到清末，区域内的地价差距仍然很大。这类区域由于开发较晚，在地理位置上距离市中心(中央商务区)较远，其区位功能尚未定位，或只偏重于某一方面，导致即使在较小的区域范围之内，地价仍有较大的差异。一旦这些地区的城市综合功能得到较深度的开发，区域内部的地价差异就会缩小。
三　工部局修路所涉及的一级市场购地常由他人出面以防哄抬地价
工部局为修路(包括新建和扩建)，作为土地的需求方，既在土地的一级市场上购地(向中国原住居民购地并申领道契)，也在土地的二级市场上购地(购买已领道契的土地)。表4是根据道契资料编制的工部局在一级市场上“永租”土地的情况。
从表4可知，1866年为筑静安寺路由工部局出面，收购大片土地的情况几乎是绝无仅有的个案，1911年英册7329号道契8.353亩地也是用来建学堂的。绝大多数的道契面积都比较小，其中一亩以内的又占了大多数。
这种情况反映了工部局在土地一级市场上购买土地的几个特点：第一，在租界的中心区域，先前已有的路多为私人修建，租界在原有基础上逐渐扩建，一级市场往往所剩有限，只有一些边角余地，所以是偏重于二级市场的购地；第二，在越界筑路的时候，一些洋商，甚至包括部分华商，为了争取交通条件的改善，常常愿意把筑路土地无偿捐给工部局；(15)第三，工部局是租界内的权威组织，工部局如果自己出面购买大片土地，肯定会引起卖方哄抬地价，所以，如果需要较大量购地，工部局常自己不出面，而由别人代购。1877年，为麦根路延长至极司非而路，工部局通过地保向乡民买地，所需土地四五十亩，每亩买价不到60两。(16)1895年10月，工部局获知信息，外国领事们将向中国当局交涉租界扩展计划，如果此事得到实现，则界内地价必将大幅度上涨。有人建议乘当时或许可以按每亩100两的地价买进的时机，立即收购筑造新路所需的地皮。工部局同意这项建议，指定专人负责购进从徐家汇到极司非而路修筑一条道路的地皮。同时，计划购置土地，修建一条从公墓到徐家汇路之间与它西边的路平行的马路，以便使从静安寺来的马车得以分流。(17)但这几次收购在《道契》资料的第一次申领记录中并未得到体现，可以肯定是由别人出面代购了土地。正如1907年6月19日工

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部局董事会会议记录了步枪靶场扩建的一则决定所称：“根据工务委员会的指示，将要求阿尔格先生(如果他能办到的话)以每亩1000两或低于1000两的价格购置这块地皮的任何部分。要求他将买进的这类地皮用他自己的名义登记，并尽一切努力不让别人晓得工部局是土地的购置者。”(18)
四　工部局在二级市场购地修路代价越来越高
在租界中心区域改善交通，或拓宽路面，或拉直道路，或打通“瓶颈”，工部局起了关键作用。他们在二级土地市场上完全按市场方式购进土地，实施道路改善计划。随着地价的上涨，工部局在二级市场购地修路的代价也越来越高，有时只好放弃最优方案，而采取次优或替代方案。根据手头能够见到的资料，按时间顺序进行梳理：
1875年3月3日，工部局董事会会议决定向西乐戏院的受托管理人出价500两，以取得他们那幢房屋南边的那部分地皮，以便在圆明园路和诺门路之间修建一条马路。(19)
1875年6月21日，工部局董事会会议决定向旗昌洋行支付赔偿金(以每亩600两计)和出让费(以每亩4875两计)合计951两，以及拆墙费150两，共计1101两，以取得0.172亩土地产权，用于拓宽福州路南侧。(20)同年7月，为拓宽福州路，征地0.336亩，支付征地费、赔偿费和移墙费等共计1019两。(21)
1877年4月，工部局为九江路拓宽事宜向宝顺洋行征地，宝顺开价1500两，工部局拒绝了这一价格。(22)1877年为修筑连接广西路到浙江路的厦门路，工部局以每亩300两的价格向雷四德(Lester)征购第768号第776分地。(23)同年为南京路拓宽征地，工部局与业主往返商榷。(24)同年9月，为使南浔路西北方与百老汇路交汇的转角处变圆一些，工部局向第364号册地业主征地，业主开价200两，未被接受。(25)
1880年1月5日工部局董事会会议记载：会议收到戈里先生的来函称，裕昌洋行已授权他接受工部局为把北京路与四川路拐角筑成弧形状所需的他们那块地皮而提出的200两买价。(26)1880年11月，工部局董事会收到祥泰洋行的来函，来函提出，如果工部局能按每亩6000两的价格付给他们的话，他们愿意出让九江路与南京路间的另一块祥泰地产，以帮助工部局实施拓宽江西路工程。但董事会不赞成每亩支付5000两以上，因为其他的地皮都是按每亩5000两的价格出让的。副总董答应去见而浑，可能的话同他商定按以往相同的条件出让，以便使拟议中的江西路拓宽工程可以马上着手进行。(27)
1881年3月，为拓宽四川路向立德洋行征地，立德洋行开出1000两的价格，工部局董事会还价850两。(28)1881年10月3日的工部局董事会议，讨论了再次拓宽福州路所需的征地问题，业主格罗姆来信表示，为了配合工部局拓宽浙江路和广西路之间的一段福州路，愿意以400两的价格出让第967号契地。会议决定接受格罗姆的开价。(29)第二年，同样为了拓宽福州路，由格罗姆牵线，工部局与另一业主本杰明达成征地协议，即以800两的代价购买该业主0.1

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02亩地皮。(30)该地块的价格接近每亩8000两。
1883年2月，为拓宽从四川路到江西路之间的南京路，工部局董事会决定同意沙逊的建议，以每亩9000两的价格从沙逊处购地。(31)公平洋行的汉璧礼准备把为加宽南京路所需要的第235号册地的一块狭长土地出让作为公共使用，其条件如下：
重建235号册地上的房屋估计费用　　　　　　　10000两
租金损失　　　　　　　　　　　　　　　　　 1000两
出让土地0.756亩，以每亩6 500两的价格计　　4914两
合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15914两
工部局不打算支付重建235号册地上房屋的款项，只同意支付地价。(32)
1883年12月，元芳公司给工部局董事会写信，称为了拓宽北京路，索恩愿意将第1229号册地上的一块面积为0.147亩的地皮以370两的价格卖给工部局，另外对该册地“租户”的任何补偿金均应由工部局支付。工部局接受这个建议，条件是补偿金不能太高。(33)
1884年8月，毛礼逊致函工部局董事会，他代表怡和洋行向董事会提出出让第1号册地的一小块土地，用以拓宽北京路。开价5000两，约合每亩1.3万至1.4万两之间。董事会未作决定。(34)
1887年，为把武昌路从乍浦路延伸到北四川路，工部局向第623号册地的日本人业主征地询价，日本人开价每亩1100两出售0.476亩地皮。工部局认为，如果所涉及另两位业主(朱玉奇和玛礼逊洋行)也以同样价格要求的话，单购买地皮的费用就达到3220两，这个价钱太高，于是武昌路的延伸工程就搁置了下来。(35)
1888年汉璧礼路延伸，工部局必须购买属于27位业主的16块册地上的2.2亩土地，其中1.1亩可按每亩1500两的价格买到，而另外的1.1亩土地，业主却要求按每亩4600两的价格出售，因此全部费用，包括房屋拆迁费以及15％的佣金在内，共计是8567.50两。汉璧礼路的延伸还要经过徐润的土地，徐润自愿提出无偿出让他的2.5亩土地，但他的土地被老顺记商行等户的册地所横断，而老顺记等户对他们那块面积为1.215亩的土地要价1628.55两。因而这项延伸工程的土地费用总计高达10196.05两。测量员建议，避开高要价业主的土地，另选一条只在徐润的土地上通过的线路。徐润愿意无偿出让所需的全部土地，其面积约为3.682亩。(36)
1890年南京路筑人行道购地，每亩约1万两。(37)从1890年到1891年，为拓宽九江路，工部局多次与公平洋行的汉璧礼商讨购地事宜。(38)
1895年河南路拓宽购地，估价每亩5000两，第188号册地的业主开价每亩8000两，出售面积0.263亩。考虑到河南路是租界最重要的道路之一，工部局接受了业主的开价。(39)
1902年，为延长爱文义路，工部局花了4608两银子，以业广公司为中介，购买泰俊杰的2.208亩地产。(40)同年为修筑从杨树浦到黄浦江的华盛路，工部局支付8770两购地。(41)
1902年7月3日工部局董事会讨论了河南路的拓宽事宜，关于第284号册地，业主拒绝接受工部局为拓宽马路而出价每亩3万两的条件，而坚持原来所提出的每亩10万两的要求。董事会经慎重讨论，决定放弃放宽计划，因为业主不肯松动的要价，远远超出了根据土地委员会标准而计算的购地费用约每亩6.5万两的水平。与此同时，决定拓宽邻近的马路作为替代，因为拓宽邻近马路的代价是每亩3万两。(42)
1903年工部局地产委员会为拓宽熙华德路，赔偿玛礼逊洋行白银4700两(原要求5781两)，并为大沽路修造事，赔偿一名华人业主每亩3300两，该华人业主坚决不接受任何关于必须无偿出让土地的建议。(43)
1904年2月24日的工部局董事会议，讨论了《土地章程》第6款的修订问题，董事会认为，在《土地章程》中，不仅要明确规定外国租地人向中国地主购买土地时须附加筑路义务，而且所有的华人土地业主亦均有义务承担此项费用。(44)这样，道路建设就不是工部局的独肩义务，所有的土地业主均有义务分担。
1906年工部局与祥茂洋行达成协议，以白银7万两购买第168号册地。(45)
1911年4月23日，关于高易律师事务所就第277号册地的部分土地用于拓宽道路所提出的请求，工部局董事会决定遵循往年的惯例，对产业价值的补偿以即将进行的土地估价为基础，而不是按现有的估价计算。如土地业主不接受此项建议，则有必要对产业进行重新估价。(46)
随着租界中心区域的发展和租界边界的不断扩张，工部局在修路方面的责任越来越重，在中心区购地的代价也越来越大，但工部局所遵循的基本原则似乎一直没有改变。这些原则大致可以归纳为以下五点：
第一点，完全尊重市场经济原则，把购地筑路作为市场行为，把自己作为买卖的一方；第二点，尊重对方，不使用强权；第三点，通过修订《土地章程》，明确土地业主须分担筑路义务，并鼓励在筑路中受益的业主作出若干贡献；第四点，常由他人出面代为在土地一级市场购地，而不是由工部局自己出面，以避免地价上涨幅度过大；第五点，如果业主不愿意出售，或工部局认为代价太高，便会将工程绕道(造成上海的老马路常弯弯曲曲)、寻找代价较低的替代道路或暂时搁置。这些原则体现出对私有产权的尊重，弱点是购地筑路的代价比较高，而且规划的整体性和预见性较差，常常会因业主的态度而发生变化。
五　工部局为提供其他公共设施的购地
工部局在成立之初的主要职责就是修路架桥，让居民有最基本的城市生活条件，让上海这个对外通商口岸可以初步履行对外贸易的功能。但是随着人口的增加和租界城市化的发展，单一的外贸功能渐渐上升到综合的城市功能，工部局不仅要在土地市场上购地，用以修路架桥，而且要在土地市场上购地，用以其他城市公共品的建设，以满足城市化的功能需求。从《工部局董事会会议录》、《北华捷报》等资料中归纳出以下一些为了公共设施的购买土地案例：
(1)为建发电厂购地。1908年，工部局电气处以白银7.5万两在杨树浦江边购地39亩，用以建设新发电厂，以取代早先的小厂。(47)
(2)为建医院购地。1875年工部局为建医院购地，其地价曾引起争议。(48)1896年11月10日，工部局董事会开会，决定以每亩2500两，总价5.5万两，从中国业主那儿购买位于虹口浜靠近牛棚的大约22亩土地，用以建造隔离医院。(49)
(3)为建巡捕房和监狱购地。1875年为建虹口巡捕房，接受了第364号契地业主的8500两开价。(50)1877年，虹口巡捕房又在汉璧礼路上选址，以5000两价格购地7.5亩。(51)1899年，静安寺巡捕房采用租地的方式建造，该地块约8亩，每年年租70两，租期50年以上。(52)1899年为建监狱，工部局决定购买汇山巡捕房近旁属于洋人里瓦的22亩土地，每亩1500两。(53)
(4)为建菜场购地。1891年，工部局拟向汉璧礼购买虹口地皮约6亩，每亩2000两，用以建设虹口菜场。而在这以前，早已建有南京路菜场和大潼路菜场。(54)
(5)为建体育场购地。1901年工部局为建造一个体育场，先后共购进土地约255亩，总价达到9万两，其中4万两由体育基金托管会的贷款解决。(55)
(6)为办国际展览会购地。1907年为筹办国际展览会，计划在毗连忆定盘路的地段购地400亩作为会址，借助哈同以每亩最高1000两的价格购得。(56)
(7)为造公墓、焚尸炉和垃圾焚化炉购地。1895年12月10日，工部局董事会决定在静安寺附近以每亩500两的价格购地64亩，用于建造焚尸炉和垃圾焚化炉。并在先前已建成的公墓附近以每亩1200两地价购地4.8亩以扩大公墓。(57)1910年，本来作为八仙桥公墓扩大之用的一部分新购土地用作专设回教公墓。(58)
工部局购地用途的多元化反映了城市综合功能渐渐得到重视和开发。
注释：
①史梅定主编《上海租界志》，上海社会科学院出版社2001年版，第458页。
②蔡育天主编《上海道契》第26卷，上海古籍出版社2005年版，第51页。
③蔡育天主编《上海道契》第26卷，第148页。
④蔡育天主编《上海道契》第26卷，第155页。
⑤蔡育天主编《上海道契》第26卷，第216页。
⑥[法]梅朋、傅立德著《上海法租界史》，倪静兰译，上海社会科学院出版社2007年版，第287页。
⑦蔡育天主编《上海道契》第30卷，第128页。
⑧蔡育天主编《上海道契》第30卷，第136-137页。
⑨蔡育天主编《上海道契》第26卷，第243页。
⑩蔡育天主编《上海道契》第26卷，第137页。
(11)(14)沈辰宪：《南京路房地产的历史》，见《旧上海的房地产经营》，上海人民出版社1990年版，第25页。
(12)张辉：《上海市地价研究》，中正书局1935年版，第37-38页。
(13)根据英册、美册道契资料计算。
(15)参见1887年4月7日和1888年7月31日工部局董事会会议录，载《工部局董事会会议录》第9册，上海古籍出版社2001年版，第574、669页。
(16)《工部局董事会会议录》第7册，第617页。
(17)《工部局董事会会议录》第12册，第501页。
(18)《工部局董事会会议录》第16册，第702页。
(19)(20)(21)《工部局董事会会议录》第6册，第607、683、687页。
(22)North China Herald, April 12, 1877, p.370.
(23)North China Herald，May 12, 1877, p.471.
(24)North China Herald, June 2, 1877, p.549.
(25)North China Herald, Sept.8, 1877, p. 226.
(26)(27)(28)(29)(30)《工部局董事会会议录》第7册，第696、722、735、756、776页。
(31)(32)(33)(34)《工部局董事会会议录》第8册，第515、516、548、584页。
(35)(36)《工部局董事会会议录》第9册，第578、700页。
(37)《工部局董事会会议录》第10册，第699页。
(38)《工部局董事会会议录》第10册，第708、732页。
(39)《工部局董事会会议录》第12册，第499页。
(40)《工部局董事会会议录》第15册，第547页。
(41)《工部局董事会会议录》第15册，第551页。
(42)《工部局董事会会议录》第15册，第553-554页。
(43)《工部局董事会会议录》第15册，第618页。
(44)《工部局董事会会议录》第15册，第645页。
(45)《工部局董事会会议录》第16册，第621页。
(46)《工部局董事会会议录》第18册，第541页。
(47)汪敬虞：《中国近

中国历史革命烈士故事简介

代工业史资料，1895-1914》第二辑(上册)，中华书局1962年版，第259页；《工部局董事会会议录》第17册，第553页。
(48)North China Herald, Sept.11, 1875, pp.257-258.
(49)《工部局董事会会议录》第12册，第569页。
(50)North China Herald, Nov.18, 1875, p.502.
(51)North China Herald, Oct. 4, 1877, p.286.
(52)《工部局董事会会议录》第14册，第497页。
(53)《工部局董事会会议录》第14册，第511页。
(54)《工部局董事会会议录》第10册，第734-735页。
(55)《工部局董事会会议录》第14册，第601页。
(56)《工部局董事会会议录》第16册，第720-721页。
(57)《工部局董事会会议录》第12册，第510页。
(58)《工部局董事会会议录》第17册，第685页。^
（转引自：《史林》(沪)2012年2期）
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原文出处：http://his.newdu.com/a/201711/04/501374.html

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