上海房租-民国如何打击捂地炒房

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原文标题：民国如何打击捂地炒房

导读：征收房产税就能打击炒房吗？当然不是。一套合理的房产税政策，必须区分出豪宅和普通住宅，闲置房和非闲置房，出租房和自用房，多套房家庭和住房困难家庭。
这些民国的新闻和数据，今天看起来既新奇又熟悉
跟今天一样，民国时有相当一部分城市居民也经受过高房价、高

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房租的折磨。
例如全面抗战前的上海，富商大贾与下野军阀纷纷在此置业，市面最繁华，人口最稠密，故此房价也最高，中产阶级如鲁迅和茅盾，来到这个城市还只能租房过日子。例如日军占领后的北京，由于鬼子在四郊烧杀抢掠，把周边居民赶进京城，又因为日本侨民定居北京，在此买房置业，一时间人多房少，房租暴增，也出现过前所未有的房荒。例如1927年之后的南京，因为国民政府迁都于此，该城市一两年间跃居为政治中心和经济中心，房价房租一日千里，低收入者只能在垃圾填埋场搭建简易棚户，贫民窟大量涌现。再如北伐胜利后的广州、开辟新市区后的重庆、成立西南联大后的昆明、首届西湖博览会召开后的杭州……房价地价莫不暴涨，买不起房的家庭越来越多。
1938年昆明市财政局对全市14210户常住居民做抽样调查，拥有房产的只有4604户，住房自有率仅 30%多。1932年12月2日的《中央日报》第六版登载新闻，大标题是“最近数年之广州，地价房租飞涨不已，番禺居亦不易，省府令市府妥筹解决办法”，文中描述道：“租价狂涨既滔滔未已，于是平民生计乃大受打击，房租一项竟至占全部生活费十分之二三有奇，长安不易居云云，大可为今日广州赠也。”
类似的新闻和数据，今天看起来既新奇又熟悉，仿佛说的不是民国，而是现在。
打击炒地，严惩土地闲置，征收地价税
如今政府正在努力打击捂地炒房，打击不合理的住房消费，试图让房价回归到正常轨道上来。那么民国政府面对高房价，采取过什么样的应对措施呢？有些措施是我们正在用的，比如说，打击捂地行为，禁止土地闲置，是民国地方政府“平均地权”、争取“居者有其屋”的常用手段。
据1923年8月20日《广州民国日报》第二版，广州市政府为增加土地供应及财政收入，把全市寺庙闲地一律收归国有，向开发商和计划自建房的市民公开拍卖，市政府要求，无论开发商还是普通市民，竞买成功后，“须于七日内开工建屋”，“如逾七日期限，加罚二成地价；如逾十四日期限，即强行迁出，由政府另行售卖。”据1947年8月3日《正报

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》第二版，鉴于抗战之后杭州住房奇缺，杭州市政府将国有土地分批出让、出租，无论购买人还是承租人，“均须于两月内开工建筑”，否则政府会把土地收回，并不再退还地价。可见，民国时对捂地行为的打击比现在还要严厉。
但是光对闲置土地进行处罚还不够，开发商要想捂地，完全可以在中标的地块上围一道院墙，装作已经“开工建屋”，其实里面什么也不盖，照样可以“捂”上两三年而不用担心被收回。所以民国政府还有另一种常备武器：征收地价税。
这是孙中山先生提出来的建议。1912年4月，孙先生解任临时大总统一职时发表演讲，认为中华民国要想在城市和乡村同时解决土地兼并这个大问题，必须“照价征税”，同时最好还能实现“增值归公”。什么意思呢？就是说国家每年要按照市场价格对私人土地征税，并把私人土地的增值部分收入国库，这样农村地主的兼并兴趣就会大减，城市开发商的捂地行为就会收敛——因为占地越多、缴税越多，同时地价再涨，好处都归国家了，地产拥有者无利可图。
孙中山先生的主张后来被地方政府贯彻下去了。上海、广州、青岛、汉口、杭州等城市，先后都开征了地价税。其中杭州是1933年6月1日开征的，每年分四次征收，税率是地价的0.8%。具体每块地价格多少，则由业主自己申报。为了避免业主低报或者瞒报地价，政府同时出台一政策：凡是业主申报的地价明显低于市场价格的，政府有权按照申报地价强行购买。也就是说，假如你有一块地值1000万，你按500万申报，那么好，政府就按500万买走，让你吃个大亏。这一招儿很绝，其实还是孙中山先生想出来的。
另一个在征收地价税方面有代表性的城市是青岛。青岛每年按地价征税倒不多，但是当地政府每隔几年就组织经济学家和市民代表对全市所有地块做一轮估价，只要这次估价比上次估价高，当中的价差就得交给政府，用来修公路、建机场、办学校、盖“平民住所”，也就是廉租房。所以在民国时期，青岛经济虽然发达，人口虽然稠密，炒地的人却鲜见。
打击炒房，各地征收房产税的政策各不相同
为了实现“居者有其屋”的理想，肯定不能光打击捂地、炒地，还得打击炒

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房。民国时用的手段是征收房产税。当时各地的办法和税率都不一样，几乎是一个城市就有一套政策。
像上海，租界里秉承英法两国的老办法，早在清朝道光年间就征收过房产税。租界以外的地方从民国初年才开始征收，具体办法是这样的：政府对私人房产进行评估，得到一个理论上的租金水平，然后按理论租金的百分比定期征收。假设您当时在上海有一套房，不管是否向外出租，按照市场行情理论上每月能得到1000元的收入，那么这1000元就是计税依据，当房产税税率是5%，您每月要上缴50元，当房产税税率是10% 时，您每月要上缴100元。
北京的房地产市场比较落后，全面抗战之前，住房自有率很高，买房的人多，租房的人少，政府采取简便办法，楼房每间每月征多少税，瓦房每间每月征多少税，茅草房每间每月征多少税，很原始，不过容易操作。
福州市政府则另有一套办法，政府收

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你一个月的房租，一年收一次，这一个月的房租就是房产税。其他城市也是各有各办法，但是大部分城市都模仿了上海，像汉口、重庆、成都、南京、天津，都是先定房租水平，再按房租的某个百分比征税。税率有高有低，高的能到 27%，低的只占房租的3%。
征收房产税就能打击炒房吗？当然不是。一套合理的房产税政策，必须区分出豪宅和普通住宅，闲置房和非闲置房，出租房和自用房，多套房家庭和住房困难家庭。对于豪宅，不妨多征，对于普通住宅，则应该少征。对于一个家庭拥有多套住房，想靠炒房来营利的，不妨多征，对于一个家庭只有一套住房，四五口人挤一间小卧室的，不但不该征税，还应该有所救助。
民国的房产税政策刚开始还算合理。像杭州市1914年开征房产税时，只有一套普通住房的家庭是不予征税的，征税对象主要是别墅和拥有两套房以上的家庭。可是执行到后来，打击炒房这个大方向很快被淡忘了，市政府的兴趣越来越集中到怎样增加财政收入上来，于是不管对象，所有房产都得缴税，而且税率一样。更荒唐的是，负责征税的财政局为了节省开支，把各个街区的征税工作承包给地痞流氓，承包者分片包干，竟然把征税任务平均分摊给每个家庭，这样一套房都没有的房客跟拥有多套住房的炒房者要缴同样的税，别说打击炒房了，还加重了无房居民的生活负担！
现在评价起来，民国的地产税政策很合理，房产税政策却很失败。不过这不证明房产税就不好，关键看税收政策怎么制定，具体征收时又是怎么执行。
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